Het aantal nieuwbouwwoningen in Nederland groeit, maar toch haken steeds meer kopers af. De reden? Ontwikkelaars bouwen vooral appartementen, terwijl de meeste woningzoekers juist op zoek zijn naar een grotere woning met meer ruimte. De vraag is of de nieuwbouwmarkt zijn prioriteiten goed heeft liggen.
Terwijl de woningnood hoog op de politieke agenda staat, lijkt het aanbod niet te matchen met wat mensen zoeken. Kopers met een gezin of met de wens voor een tuin vissen achter het net. Het gat tussen vraag en aanbod blijft daardoor groot, ook in 2026.
De discussie over de samenstelling van het nieuwbouwaanbod laait opnieuw op. Experts, kopers en ontwikkelaars denken er verschillend over. Wie heeft gelijk, en wat moet er veranderen?
Wat speelt er precies?
- Het nieuwbouwaanbod groeit, maar bestaat grotendeels uit appartementen.
- Woningzoekers willen vaker een grondgebonden woning, zoals een rijtjeshuis of twee-onder-een-kapwoning.
- Kopers haken af omdat het aanbod niet aansluit op hun woonwensen.
- Ontwikkelaars kiezen voor appartementen vanwege ruimtegebrek en hogere opbrengst per vierkante meter grond.
- De mismatch vergroot de druk op de bestaande woningmarkt.
Waarom bouwen ontwikkelaars zoveel appartementen?
De keuze voor appartementen is niet willekeurig. In stedelijke gebieden is bouwgrond schaars en duur. Door omhoog te bouwen, kunnen ontwikkelaars meer woningen realiseren op een kleinere oppervlakte. Dat is financieel aantrekkelijker.
Bovendien stimuleren gemeenten en het Rijk verdichting in bestaand stedelijk gebied. Dat beleid past beter bij appartementencomplexen dan bij laagbouw. De businesscase voor grondgebonden woningen is daardoor in veel gevallen moeilijker rond te rekenen.
Maar wat wil de koper eigenlijk?
Uit onderzoek blijkt keer op keer dat Nederlandse woningzoekers een sterke voorkeur hebben voor een grondgebonden woning. Een tuin, een garage, meer kamers: dat zijn de wensen die bovenaan staan. Zeker bij gezinnen en stellen die willen doorgroeien.
Appartementen spreken een andere doelgroep aan, zoals starters, alleenstaanden of ouderen die kleiner willen wonen. Maar die groep is niet de enige die nieuwbouw nodig heeft. Door het aanbod te eenzijdig in te richten, blijft een grote groep woningzoekers achter.
Starters versus doorstromers
Starters profiteren soms wel van het nieuwbouwaanbod. Een appartement is voor hen vaak de enige betaalbare optie op de koopmarkt. Maar doorstromers, gezinnen die een grotere woning zoeken, vinden nauwelijks wat ze zoeken in nieuwbouw.
Die doorstromers blijven daardoor zitten waar ze zitten. En dat remt de hele woningmarkt af, ook de doorstroming in de bestaande bouw.
Zijn appartementen altijd de verkeerde keuze?
Niet per se. In grote steden als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam is ruimte beperkt. Appartementen zijn daar soms de enige realistische optie. Bovendien past hoogbouw beter bij klimaat- en mobiliteitsdoelstellingen: minder ruimtegebruik, betere bereikbaarheid met openbaar vervoer.
Maar in middelgrote steden en randgemeenten is er vaak meer ruimte voor grondgebonden woningen. Critici stellen dat ontwikkelaars ook daar te vaak kiezen voor appartementen, puur op basis van rendement.
Wat zeggen deskundigen en betrokkenen?
“De markt reageert op prikkels”, zeggen vastgoedexperts. Zolang appartementen financieel aantrekkelijker zijn om te bouwen, blijft dat het dominante product. Dat verandert alleen als de overheid andere keuzes stimuleert, via beleid, subsidies of gronduitgifte.
Woningzoekers zelf laten weten gefrustreerd te zijn. “Je zoekt een woning voor je gezin, en alles wat nieuw is, is een appartement op de vierde verdieping zonder tuin”, klinkt het uit de praktijk. Die mismatch zorgt voor afhakers en langere zoektochten.
Wat staat er op het spel voor de woningmarkt in 2026?
De Nederlandse woningnood is nog lang niet opgelost. De overheid heeft grote ambities als het gaat om het aantal te bouwen woningen, maar de samenstelling van die woningen is minstens zo belangrijk als het aantal. Meer bouwen helpt niet als het verkeerde type woning wordt gebouwd.
De vraag is of gemeenten en het Rijk hun beleid gaan aanpassen. Sturen op een betere mix van woningtypen, meer grondgebonden woningen in gebieden waar dat kan, lijkt een logische stap. Of de markt daar zelf op inspeelt, of dat politieke sturing noodzakelijk is, blijft voorlopig de centrale vraag in het woonbeleid van 2026.
