Huizenprijzen dalen twee maanden op rij, nieuwbouwwoningen worden moeilijker verkocht en bestaande huizen staan langer te koop. De woningmarkt lijkt duidelijk af te koelen. Maar waar kopers eerst opgelucht adem leken te halen, neemt het vertrouwen in de markt juist af.
De combinatie van een stijgende hypotheekrente en dalende prijzen roept bij economen en experts vergelijkingen op met eerdere crises. Wat is er precies aan de hand, en hoe ernstig is de situatie?
Meerdere negatieve signalen tegelijk
“We zien niet één kentering, maar verschillende negatieve indicatoren die een effect hebben op de woningmarkt”, zegt econoom Mathijs Bouman. “De belangrijkste is de hoge hypotheekrente. Daardoor neemt het maximale bedrag dat huizenkopers kunnen lenen af, waardoor mensen minder kunnen betalen voor een woning.”
Ook Simon Vrijsen van Vereniging Eigen Huis (VEH) ziet de veranderingen. Zijn organisatie peilt maandelijks het sentiment onder huizenkopers. “Voor de zevende maand op rij is het sentiment van de huizenmarkt negatiever”, zegt hij.
Wat speelt er op de woningmarkt?
- Huizenprijzen dalen twee maanden op rij, terwijl vraagprijzen vaker omlaag gaan.
- De hypotheekrente stijgt, waardoor kopers minder kunnen lenen en minder kunnen betalen.
- Nieuwbouwwoningen worden moeizamer verkocht, wat ontwikkelaars in de problemen kan brengen.
- Het koperssentiment daalt al zeven maanden op rij, blijkt uit cijfers van VEH.
- De doorstroming stokt: huizenbezitters wachten liever met kopen totdat hun huidige woning is verkocht.
Doorstroming stokt: risico op “woningmarktinfarct”
De hoge rente zorgt er ook voor dat bestaande huizenbezitters hun huidige woning liever eerst verkopen voordat ze een nieuwe kopen. Dat klinkt voorzichtig, maar heeft een ongewenst bijeffect.
“Hierdoor wordt het woningaanbod kleiner en heb je minder beweging op de markt”, legt Vrijsen uit. Hij waarschuwt dat de stagnerende doorstroming kan leiden tot een “woningmarktinfarct”.
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) bevestigt de verschuivingen, maar is voorzichtig met harde uitspraken. “We zien wel dat de hoge rente lastig is voor consumenten, maar we willen ervoor waken dat onze uitspraken over de ontwikkelingen politiek worden”, zegt woordvoerder Erik Eggens.
Nieuwbouw onder druk
Universitair hoofddocent Matthijs Korevaar van de Erasmus School of Economics maakt zich vooral zorgen over de nieuwbouwmarkt. “De bouw ervan is afhankelijk van de stand van de economie, want je hebt mensen nodig die een beter en mooier huis zoeken en dat ook kunnen betalen.”
Nieuwbouwprojecten werden vaak opgestart onder gunstigere omstandigheden, met een lagere rente en een positiever koperssentiment. Nu de markt draait, dreigen ontwikkelaars in de knel te komen. Het gevolg kan zijn dat bouwprojecten worden uitgesteld of zelfs afgeblazen, wat het toch al nijpende woningtekort verder vergroot.
Vergelijking met de kredietcrisis
Het negatieve sentiment rond de woningmarkt kan volgens Vrijsen een voorbode zijn van bredere economische problemen. “In de economie is het vaak zo dat het vertrouwen van mensen vooruitloopt op de aankopen die ze doen, dus daar maken we ons wel zorgen over.”
Bouman deelt die zorg en wijst op de kredietcrisis tussen 2008 en 2013. “Een stagnatie van de huizenmarkt zorgde toen ook voor een stagnatie van de economie. Door de dalende huizenprijzen was de openstaande hypotheekschuld bij miljoenen Nederlanders hoger dan de actuele waarde van hun woning.”
“We denken weleens dat de huizenprijzen maar blijven stijgen, maar die gedachte heeft eerder al eens tot economische ellende geleid. Daar is een nieuwe generatie huizenkopers altijd de dupe van”, aldus Bouman.
Is de situatie nu vergelijkbaar met vroeger?
Korevaar nuanceert de vergelijking met eerdere crises. Volgens hem zijn de risico’s kleiner dan vijftien jaar geleden, dankzij hervormingen op de hypotheekmarkt. “Eerdere wooncrisissen kwamen omdat mensen enorm veel hadden geleend. Zodra de huizenprijzen daalden en de rente omhoogging, kwamen mensen in de knel.”
Voorheen konden huizenbezitters meer lenen dan de woningwaarde en bestond een volledig aflossingsvrije hypotheek. “Mensen hebben nu minder hoge hypotheken en lossen ook meer af”, zegt Korevaar. De totale hypotheekschuld bedraagt nu ongeveer een derde van de totale waarde van alle woningen.
Ook Vrijsen benadrukt dat het woningtekort nog altijd hoog is. “Als de hypotheekrente weer daalt, kan het vertrouwen in de markt ook zomaar weer herstellen. Die rente is onder andere afhankelijk van de geopolitieke situatie, dus het is moeilijk voorspellen waar dat heen gaat.”
Wat staat kopers en de markt te wachten?
De komende maanden worden cruciaal voor de woningmarkt. Veel hangt af van de ontwikkeling van de hypotheekrente en het bredere economische klimaat. Zolang de rente hoog blijft, blijft de druk op zowel kopers als ontwikkelaars bestaan.
Bouman blijft sceptisch. “Het lijkt nu op het eerste oog fijn dat de markt afkoelt, maar het verleden heeft bewezen dat zo’n fijn moment langzaam kan omslaan in zorgen.” Zijn boodschap aan 2026 is helder: waakzaamheid is geboden, zeker voor de nieuwe generatie huizenkopers.
