In 2024 kwamen ruim 53.000 voormalige huurwoningen op de koopmarkt, een stijging van maar liefst 71 procent ten opzichte van een jaar eerder. Investeerders en particuliere verhuurders verkochten massaal hun panden, mede door strengere regelgeving en hogere belastingen. Voor sommige kopers bleek dit een unieke kans om een woning te bemachtigen. Lezers Ruben en Bart deelden hun ervaringen met het kopen van zo’n voormalige huurwoning.
Een recordaantal huurwoningen te koop
Het Kadaster registreerde in 2024 een ongekende uitstroom van huurwoningen naar de koopmarkt. Nooit eerder kwamen er in één jaar tijd zoveel voormalige huurpanden beschikbaar voor particuliere kopers. De stijging van 71 procent ten opzichte van 2023 is een directe weerspiegeling van de veranderde marktomstandigheden voor verhuurders.
Strengere huurregels, hogere overdrachtsbelasting voor beleggers en aangescherpte box 3-regelgeving maakten verhuren voor veel eigenaren financieel onaantrekkelijk. Veel kleine verhuurders besloten daarom hun portefeuille te liquideren en hun woningen te verkopen. Dit zorgde voor een onverwachte toestroom van woningen op een markt die al jaren kampt met schaarste.
Volgens het Kadaster ging het in veel gevallen om rijwoningen en appartementen in stedelijke gebieden. Juist deze woningtypen zijn populair onder starters en jonge gezinnen, waardoor de vraag vanuit kopers groot was. De combinatie van aanbod en vraag leidde op veel plekken tot een vlotte verkoop.
Waarom verhuurders massaal de markt verlieten
De exodus van verhuurders is niet van de ene op de andere dag ontstaan. Al enkele jaren groeide de druk op particuliere beleggers door politieke maatregelen gericht op het terugdringen van speculatie op de woningmarkt. In 2024 bereikten die maatregelen een kantelpunt voor veel eigenaren.
De invoering van de Wet betaalbare huur speelde hierbij een cruciale rol. Door de regulering van de middenhuur werden de inkomsten uit verhuur voor veel eigenaren zo laag dat de investering niet langer rendabel was. Gecombineerd met stijgende onderhoudskosten en hogere hypotheekrentes werd verkoop voor velen de logische stap.
Grote institutionele beleggers volgden een vergelijkbare redenering. Ook zij stootten woningportefeuilles af om kapitaal vrij te maken of verliezen te beperken. Het gevolg: een golf van beschikbare woningen die directe kopers — zonder biedingsoorlogen met investeerders — konden bemachtigen.
Ruben zag zijn kans en greep hem
Ruben zocht al langere tijd naar een geschikte woning in zijn regio, maar liep steeds vast op de krappe markt en de hoge prijzen. Toen hij een voormalige huurwoning tegenkwam die net door een particuliere verhuurder op de markt was gezet, aarzelde hij niet. “Het voelde meteen als de juiste stap,” vertelt hij.
De woning was jarenlang verhuurd geweest en had de nodige slijtage. Toch woog dat voor Ruben niet op tegen het voordeel van de prijs en de ligging. “Ik wist dat ik zou moeten investeren in onderhoud, maar dat had ik ingecalculeerd. De vraagprijs was realistisch, er was minder concurrentie dan ik had verwacht.”
Inmiddels is Ruben een jaar verder en kijkt hij tevreden terug op zijn aankoop. Na een grondige renovatie heeft de woning een flinke waardestijging doorgemaakt. “Als ik terugkijk, was dit voor mij echt een lot uit de loterij. Ik had dit twee jaar geleden niet durven dromen.”
Bart kocht een appartement van een belegger
Ook Bart profiteerde van de uitstroom van huurwoningen. Hij kocht een appartement dat jarenlang in handen was van een investeerder die zijn vastgoedportefeuille aan het afbouwen was. Het appartement lag in een populaire wijk en was daarvoor vrijwel onbereikbaar geweest voor kopers als Bart.
“Vroeger gingen dit soort appartementen direct naar beleggers die cash konden bieden,” legt Bart uit. “Nu stond het gewoon op Funda en kon ik gewoon een bezichtiging inplannen zoals iedereen.” Hij was verrast door het relatief soepele aankoopproces en de afwezigheid van overbiedingen.
Het appartement had wat achterstallig onderhoud, maar Bart zag dat als een kans in plaats van een probleem. “Ik heb het naar mijn eigen smaak kunnen verbouwen. Nu is het precies zoals ik het wil.” Zijn ervaring illustreert hoe de verschuiving op de markt voor individuele kopers concrete voordelen kan opleveren.
Waar je op moet letten bij een voormalige huurwoning
Een voormalige huurwoning kopen biedt kansen, maar vraagt ook om extra oplettendheid. Huurwoningen zijn soms jarenlang intensief gebruikt en hebben vaker achterstallig onderhoud dan reguliere koopwoningen. Een grondige bouwkundige keuring is dan ook onmisbaar voordat je een bod uitbrengt.
Daarnaast is het belangrijk om na te gaan of er nog lopende huurcontracten zijn of juridische verplichtingen jegens vorige huurders. In sommige gevallen is een woning weliswaar te koop, maar nog niet vrij van bewoning. Dit kan de oplevering en de datum van ingebruikname beïnvloeden.
Let ook op de volgende aandachtspunten bij de aankoop van een voormalige huurwoning:
- Laat altijd een onafhankelijke bouwkundige keuring uitvoeren
- Controleer of de woning vrij van huur wordt opgeleverd
- Vraag naar de onderhoudshistorie en eventuele gebreken
- Bekijk het energielabel — veel huurwoningen hebben een lager label
- Informeer naar lopende VvE-bijdragen bij appartementen
- Houd rekening met renovatiekosten in je totaalbudget
Wat betekent deze trend voor de woningmarkt?
De massale uitstroom van huurwoningen naar de koopmarkt heeft een tweeledig effect. Enerzijds vergroot het het aanbod voor potentiële kopers, wat de toegankelijkheid van de woningmarkt tijdelijk verbetert. Anderzijds krimpt hierdoor het aanbod in de private huursector, wat de druk op sociale huurwoningen en andere huurvormen vergroot.
Experts waarschuwen dat de uitstroom van huurwoningen weliswaar voordelig is voor kopers, maar tegelijkertijd de huurmarkt verder onder druk zet. Mensen die (nog) niet kunnen kopen, hebben steeds minder keuze in het middensegment. Dit is een direct gevolg van het beleid dat bedoeld was om de koopmarkt toegankelijker te maken.
De vraag is of de trend aanhoudt in 2025. Veel analisten verwachten dat het grote deel van de uitstroom achter de rug is, nu de meeste beleggers die wilden verkopen dat inmiddels hebben gedaan. Toch blijft er een gestage stroom van voormalige huurwoningen beschikbaar, zij het in kleinere aantallen dan in het recordjaar 2024.
Een kans die niet voor iedereen is weggelegd
Hoewel voormalige huurwoningen kansen bieden, is waakzaamheid geboden. Niet elke woning is een koopje, en achterstallig onderhoud kan forse extra kosten met zich meebrengen. Wie goed voorbereid de markt opgaat, een keuring laat uitvoeren en realistische verwachtingen heeft, kan echter een uitstekende aankoop doen — net als Ruben en Bart.
